Asutamise eesmärk

Seletuskiri Vabariigi Valitsuse korralduse eelnõu "Riigi Kinnisvara AS asutamine" juurde

 

I Riigi Kinnisvara AS asutamise põhjendus

Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi (edaspidi RKAS) asutamise eesmärgiks on soov tagada säästliku ja efektiivse kinnisvara alase teenuse osutamine riigivõimu teostajaile. Riigi kinnisvara valitsemine ei ole väljaspool turumajanduse reegleid eksisteeriv tegevusvaldkond. Riik on osaline kinnisvaraturul, mõjutatud nõudlusest ja pakkumisest nii ehitusturul kui renditurul, olles samas suuremahuline haldusteenuse tarbija. Avalik sektor peab otsima uusi võimalusi oma kulude optimeerimiseks. Reaalne võimalus selle saavutamiseks on riigi kinnisvara haldamise valdkonnas. Riigi kinnisvara haldamise kontsentreerumine ühte äriühingusse loob eeldused riigile kinnisvaraturul tegutsemiseks ühe isikuna ning ühese eesmärgiga - tagada riigivara heaperemehelik majandamine ning väärtuse kasv.

Koondades kogu kinnisvara alane tegevus ühte äriühingusse on võimalik optimaalseima kulutuste taseme juures maksimaalseima tulemuse saamine. Tänasel päeval ei ole see võimalik, kuna kinnisvara haldamine on killustunud suure hulga riigivara valitsejate ja volitatud asutuste vahel, mis ei ole vastavuses ressursihalduspoliitikaga ja tähendab funktsioonide dubleerimist ning soodustab ressursside ebaefektiivset kasutamist. Samuti ei lähtu killustunud riigivara valitsejad riigi vajaduste rahuldamisest tervikuna.

Riigi kui suure hulga maa, hoonete ja rajatiste omaniku kinnisvaraalane tegevus peab olema eesmärgistatud ja sihipärane. See tähendab aktiivset, ühesugustele põhimõtetele tuginevat, tootlikku, efektiivset ja väärtust säilitavat kinnisvara haldamist. Vähetähtis ei ole ka riigiasutuste haldus- ehk majutamiskulude läbipaistvus ning nende hoidmine võimalikult madalal. Kulude läbipaistvuse tagamise üheks eelduseks on see, et riik tegutseb kinnisvaraturul samade reeglite järgi nagu erasektorgi. Sellisel juhul peab riigiasutuste halduskulude arvestamisel lähtuma turul kujunevast kapitalikulusid sisaldavast rendihinnast, mis tagaks haldajapoolse nõuetekohase kinnisvara hoolduse ja investeeringud. Sellise arvutusmeetodi järgi on kõige lihtsam hinnata riigiasutuste poolt kasutatava kinnisvarapinna otstarbekust. Rendipõhise kuluarvestuse puhul saab läbi riigieelarve motiveerida riigiasutusi otsima ka endale otstarbekamat, odavamat kinnisvarapinda.

Praegusel kujul puudub riigil kinnisvara efektiivseks haldamiseks motivatsioon, seda tingib riigivara valitsejate suur killustatus ja seose puudumine vara valitsemise ebaefektiivsuse põhjuste ja tagajärgede vahel. Seda tõestab üliväike renditulude hulk riigieelarve tuludes. Varade struktuuri muutmisega kaasnev positiivne efekt kulude kokkuhoiu või tulude suurendamise näol ei ole piisavaks motivatsiooniks teenistujale ja sageli puudub seetõttu huvi selle korraldamiseks. Kui see ülesanne antakse üle äriühingule, siis muutub see tema selgeks kohustuseks, mille eest äriühing vastutab ja seeläbi tekib ka motivatsioon.

Riigi kinnisvara on vahend avaliku võimu teostamiseks ja sellest sõltub osaliselt avaliku võimu teostamise kvaliteet. RKASi asutamine loob võimalused kapitalivoogude genereerimiseks ja efektiivseks juhtimiseks läbi riigi kinnisvara koondamise ühe vara valitseja kätte. Tulevikus rakenduva mudeli kohaselt oleks RKAS kinnisvara omanik ja praegused varade valitsejad tema klientideks. RKAS optimeeriks teenuste hinna, esinedes kinnisvara- ja ehitusturul ühtse hankijana ning pakuks oma klientidele terviklikku teenuste paketti.

RKASi missioon on väärtustada riigi kinnisvara ning anda riigivalitsejate kasutusse vara, mis oma funktsionaalsusega vastab riigivõimu teostaja vajadustele. Sellest lähtuvalt hakkab RKASi portfell koosnema nelja erinevat liiki kinnisvara objektidest:

1. Rendiobjektid - kinnisvara, mis on antud RKASi omandusse ning selle võõrandamine ei ole vajalik ja otstarbekas. Vara omab väärtust rendiobjektina ning teenib omanikule renditulu.

2. Müügiobjektid - kinnisvara, mis on antud RKASi omandusse ning eesmärgiks on selle võõrandamine lühikeses perspektiivis. Vara ei ole riigile vajalik ning ei oma erilist väärtust rendiobjektina. Põhivara võõrandamise üle otsustab RKASi nõukogu, eelnevalt üldkoosolekuga kooskõlastatult.

3. Arendusobjektid – kinnisvara, mis on antud RKASi omandusse eesmärgiga läbi investeeringute tõsta vara rendiobjektide hulka. Vahendid arendustegevuseks tulevad rendi- ja müügiobjektide tuludest. Arendustegevus on suunatud riigi vajaduste rahuldamisele (RKAS ei kavatse asuda arendama elukondlikku kinnisvara).

4. Objektide, mis omavad riigijuhtimisel erilist tähendust ja mille omandiõigust riik ei loovuta (nt Toompea loss, Stenbocki maja) - sellisel juhul objektide omandiõigust üle ei anta ja RKAS pakub valitsusasutustele kinnisvara haldamise teenust. RKASi teenused on esimesel arenguetapil suunatud riigiasutuste kasutuses oleva kinnisvara paremale majandamisele ja selle ladusamale korraldusele. RKAS on kinnisvara rendileandja, kes pakub klientidele kompleksteenust. RKAS on olemuselt ühtne operaator, kelle tegevuse efekt saavutatakse resursside koondumisega ja allutamisega ühtsele juhtimisele. RKASi tulude-kulude eelarve koos investeeringute kavaga kinnitab RKASi nõukogu lähtuvalt üldkoosoleku hinnangust, mis tugineb riigi osaluste valitsemise aruandes esitatule (REAS muutmise seadus § 2 lg1).

RKASi tegevuse käivitamine on planeeritud etapiviisiliselt. Esimene arenguetapp algab asutamisotsuse tegemisest ning kestab 2001. aasta lõpuni. Kuna RKASi tegevus on otseselt seotud riigieelarves kinnisvara kuludeks ette nähtud vahenditega ja 2001. aastal ei ole ette nähtud vahendeid rendikuludeks (üleantavate varade lõikes), siis kujuneb 2001. aasta teatavaks ülemineku perioodiks. Teine etapp, alates 2002. aastast on võimalik kinnisvara ülalpidamiskulude ja investeeringute ning samuti ka planeeritavate tulude osas lähtuda juba kontseptsioonist, et riigi kinnisvara alane tegevus kontsentreeritakse. 2002. aasta kujuneb esimeseks täielikuks tegevusaastaks ning selle jooksul on võimalik teha korrektuure äriplaanis.

Esimesel etapil antakse RKASile üle Rahandusministeeriumi valitsemisalas olev kinnisvara.

 

II Tegevuskava üleminekuperioodil ehk perioodil, mil toimub kinnisvara ja hoonete üleandmine RKASile.

Konkreetsed hooned antakse riigivara valitseja poolt ning VV otsusega vastavalt riigivara eraõiguslikule juriidilisele isikule üleandmise korrale üle RKASi bilanssi (aktsiakapitali). Riigiasutuse ja RKASi vahel sõlmitakse seejärel rendileping. Kuivõrd 2001. aasta eelarves puuduvad vahendid rendi maksmiseks, siis sõlmitakse kuni käesoleva aasta lõpuni RKASi ja üleantavates hoonetes asuvate riigiasutuste vahel olenevalt otstarbekusest kas siis mitteeluruumi tasuta kasutamise lepingud või tähtajalised rendilepingud. Viimaste puhul moodustub rent käesolevaks aastaks planeeritud hoonete majandamiskuludest.

Kui aastal 2001 riigiasutus rentnikuna võib teha ise parendusi (investeeringuid) ja kasutab selleks riigieelarves ette nähtud vahendeid, siis edaspidi kannaks kõik ekspluatatsioonikulud ja teostaks kõik parendused (remont jms) RKAS. Riigieelarves nähakse ette vaid vahendid ruumide rendiks.

RKASi aktsiakapitali paigutatavad hooned peavad olema hinnatud ning hinnang peab olema audiitori poolt kooskõlastatud. Esimesel etapil aktsiakapitali paigutatavad hooned võib liigitada oma iseloomu ja sihtotstarbe järgi järgmiselt:

1. Kõrge turuväärtusega - edaspidise krediidikõlbulikkuse tagamiseks tuleb tekitada piisavalt suur omakapital. Hooned kujunevad rendiobjektideks.

2. Kõrge likviidsusega, avaliku võimu teostamiseks mittevajalikud – RKASi investeeringute katteallikaks ning likviidsuse tagamiseks. Hooned kujunevad müügiobjektideks.

3. Kehvas tehnilises seisukorras või seisundis, mis takistab nende kõige kasumlikumat kasutamist - hooned kujunevad kas koheselt müügiobjektideks või olenevalt asukohast ja potentsiaalsest väärtusest arendusobjektideks, hilisema suunitlusega müügiks või rendileandmiseks.

 

III Rendihinna kujunemise metoodika

Hoonete, kinnistute ülevõtmisele peab eelnema objektide kohta käiva info kogumine. Selleks on välja töötatud “objekti arhiivi kaart”, mis seatakse üles internetti ja tehakse ligipääsetavaks tänastele riigivara valitsejatele ja volitatud kasutajatele. Objektide algandmed sisestatakse riigivararegistri andmete põhjal RKASi poolt. “Objekti arhiivi kaartides” küsitava lisainfo peavad sisestama tänased objektide valitsejad või volitatud kasutajad. Antud andmebaas luuakse selliselt, et seda infot saab lihtsalt ja sarnastel alustel analüüsida. Analüüsi eesmärgiks on määrata iga konkreetse objekti puhul juba enne RKASile üleandmist sellega kaasnev probleemistik ja töömaht. Samuti on vajalik selline eelanalüüs selleks, et selgitada välja optimaalne rendihind, millega kaetakse ekspluatatsioonikulud ja tulevased investeeringud.

Juhul kui objekti rentnikuks on riigiasutus, lepitakse enne objekti üleandmist RKASile kokku rendilepingu põhitingimustes, millest tähtsaimaks on kindlasti rendihind. Samuti on rendilepingu objektiks tehtavate investeeringute maht ja investeerimise ajakava. RKASi tegevuse esimesel perioodil (kuni kõikide hoonete ülevõtmiseni) kujuneb lepingus üldjuhul rendihinnaks renditava pinna omahind, mis ei saa olla kõrgem käesoleval hetkel riigieelarvest hoone majandamiskuludeks ja investeeringuteks ettenähtud summadest. Omahinna kujunemise metoodika põhimõttelised alused lepitakse kokku enne ettevõtte tööle hakkamist.

Konkreetse objekti rendihindade tõus on sõltuv investeeringute mahu kasvust. Rendihind on konstantne, kui investeeringuid ei tehta ning sisaldab objekti jooksvat hooldust ja ekspluatatsioonikulusid. Objekti üleandmisele eelnevalt lepitakse RKASi ja rentniku vahel kokku rendihind.

Objekti rendihinna tõstmine on RKASi ja rentniku vahel kokkuleppeline ja sõltub investeeringute suurusest objekti parendamisse. Parendamiste finantseerimine toimub läbi kõrgema rendisumma planeerimise riigieelarvesse. RKAS võib vastavalt nõukogu otsusele ja üldkoosoleku heakskiidul (kinnistatud investeeringute kava kohaselt) suunata teiste objektide renditulusid või RKASi muid tulusid prioriteetsete objektide rahastamise allikateks. Riigiasutustele mittevajalikud pinnad rendib RKAS välja vastavalt turuhindadele.

 

IV Riigieelarve koormus

Rendihind koosneb järgmistest komponentidest: amortisatsioon (2% objekti ehitusmaksumusest), RKASi haldustasu (ülemineku etapil 12 krooni aastas 1m² kohta), korrashoiu kulu, kommunaalkulud, maamaks. Amortisatsioon katab ära hoonete olemasoleva olukorra säilimiseks vajaminevad kulud. Haldustasu on mõeldud RKASi tegevuskulude ja ettenägematute remondikulude katmiseks.

Rendihindade tõusu mõjutavaks teguriks on investeeringumahtude tõus. Juhul kui investeeringute mahud ei kasva, siis riigieelarvele lisakoormust ei teki. Kui investeeringute maht kasvab, siis ilmneb siin RKASi asutamise efekt - riigieelarve koormus ei kasva samas suhtes investeeringu suurusega, sest RKASil on võimalik projektide rahastamiseks kaasata laenukapitali ning kasutata omatulu allikaid, milleks on tulud riigivalitsemiseks mittevajalike varade müügist ning rendile andmisest kolmandatele isikutele.

Põhimõte - rendihind kujuneb turupõhise mudeli alusel - seisneb investeeringute mahu reaalses kasvus. Kui investeeringute maht ei kasva, siis RKASi tegevus riigieelarvele mõju ei avalda.

 

V RKASi asutamise majanduslik põhjendus

RKASi põhieesmärk ei ole raamatupidamisliku kasumi taotlemine. Põhiline osa majanduslikest põhjendustest on tulenev riigi kinnisvara haldamise kontsentreerumisest ühte äriühingusse, mis loob eeldused majandusliku efektiivsuse kasvuks.

1. Koondades kogu kinnisvara alane tegevus ühte äriühingusse on võimalik optimaalseima kulutuste taseme juures ökonoomseima tulemuse saamine.

2. Läbi ühtse juhtimise saab riik suunata ressursse tasakaalustatumalt temale kuuluva kinnisvara seisukorra säilitamiseks ja parendamiseks.

3. Vähenevad riigi kulutused kinnisvara haldamise organiseerimisele.

4. Kogu kinnisvara koondamine ühte portfelli võimaldab maksimeerida riigivalitsemiseks mittevajalike pindadelt saadav tulu. Seda toetab selge vastutuse tekkimine.

5. Läbi ühtse investeerimiskontseptsiooni avaneb võimalus odavama finantseerimise saamiseks krediidiasutustelt.

 

VI Hinnang kahtlusele, et RKASi turuletulek moonutaks konkurentsi

RKASi mõju kinnisvaraturule võib ilmneda ainult büroopindade pakkumise tõusus. Samas võib teoreetiliselt suureneda nõudlus, sest riik avab läbi ministeeriumide ja teiste riigiasutuste ennast kinnisvaraturule. Kokkuvõttes on aga mõju kahepoolne - riigiasutus võib hakata rentima teenuseid ükskõik milliselt arendajalt. Laieneb kinnisvaraturu kandepind: turule tuleb mingi arv uusi kinnisvaraobjekte, aga ka teatud hulk uusi kliente.

Riik on alati olnud kinnisvaraturu osaline võõrandades objekte, mis ei ole vajalikud riigivõimu teostamise funktsiooni täitmiseks. RKASi loomisel teeb riik seda läbi RKASi edasi. RKAS peab ise otsustama, kas on mõistlik mitut sarnast objekti korraga müüa s.t kas ei mõjuta see hinda (allapoole).

RKASi asutamine ei ole käsitletav kui riigi järsk sekkumine kinnisvaraturule. Riigi kasvavast aktiisusest tingitava mõõduka pakkumise tõusu kompenseerib potentsiaalne riigipoolne nõudluse tõus. RKASi mõneti spetsiifiliste vajaduste rahuldamiseks asutatuna ei moonuta kinnisvaraturgu.

Vähetähtsaks ei saa pidada ka asjaolu, et üks riigijuhtimise funktsioonidest suunatakse eraalgatusel põhinevaks. See soodustab riigisektori osakaalu jätkuvat vähenemist.